Πολλοί επαγγελματίες ρωτάνε, τι ισχύει για τις νέες και τι για τις παλιές επαγγελματικές μισθώσεις, τι γίνεται με τις αποζημιώσεις, την 12ετία και τη 16ετία.

Οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. 

Με το νέο νόμο, η ελάχιστη διάρκεια καθορίζεται στα τρία χρόνια.

Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Στην πράξη δηλαδή τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Το θέμα που προκύπτει είναι κατά πόσο συμφέρει σε έναν επιχειρηματία να συνάψει τριετή σύμβαση. Η εκτίμηση του επιχειρηματία συναρτάται με το είδος της επένδυσης που θέλει να κάνει, με τη διάρκεια απόσβεσης, με το επιχειρηματικό πλάνο, με την προοπτική του χώρου κλπ.

Σε ορισμένες περιπτώσεις θα χρειαστεί πολύ περισσότερος χρόνος από την τριετία και αυτό με συμφωνία των μερών μπορεί να επιτευχθεί. Αν όμως για οποιοδήποτε λόγο πρέπει ο χρόνος να είναι μικρότερος ισχύουν οι νέες διατάξεις για τη λύση της σύμβασης. Ο επιχειρηματίας με το νόμο κατοχυρώνεται για λύση της σύμβασης με την τριετία, παρότι μπορεί να έχει σύμβαση μεγαλύτερου χρόνου, αλλά με προειδοποίηση.

Ειδικότερα οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

Τι γίνεται με τις παλιές μισθώσεις;

Στις παλιές μισθώσεις ισχύει η 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη. Μετά τη λήξη της 12ετίας όμως δεν υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων και δεν ισχύει η  αυτόματη 4ετής παράταση όταν δεν ασκείται το δικαίωμα της έξωσης. Οι συμβάσεις αυτές μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία των μερών. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.

Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

Με τον νέο νόμο μειώνονται στο μισό, οι αποζημιώσεις και ο χρόνος καταγγελίας της σύμβασης για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση. Ειδικότερα για ιδιόχρηση αποδίδονται 8-15 μισθώματα, για όμοια επιχείρηση 15-20 και για  ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα. Αν αθετήσει τις υποχρεώσεις του ο ιδιοκτήτης θα έχει αυστηρές κυρώσεις.

Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95),  ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.   Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρουν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.